Por qué no conviene hacerlo solo
Mantener la casa en común «hasta que nos pongamos de acuerdo» suele acabar en años de gastos, deterioro y tensión. Y repartir sin calcular los impuestos puede encarecer mucho la operación: una compensación mal planteada o una extinción de condominio en el momento equivocado tienen costes que se pueden evitar.
Opción 1: adjudicarla a un hermano
En la partición, la casa se adjudica a uno de los hermanos, que compensa a los demás con dinero o con otros bienes de la herencia. Si la casa es indivisible y su valor supera lo que le corresponde, la diferencia es un exceso de adjudicación que, cuando es inevitable, tiene un tratamiento fiscal favorable. Hay que planificarlo bien. Vea la partición de la herencia.
Opción 2: venderla
Los hermanos aceptan la herencia, inscriben la casa a su nombre y la venden. Se reparte el precio. Habrá que tributar por la ganancia en el IRPF y por la plusvalía municipal de la venta. Vea vender una casa heredada.
Opción 3: mantenerla en común
Se adjudica en proindiviso: cada hermano es dueño de una cuota. Todos participan en gastos y rentas según su parte. Es una solución temporal razonable si hay acuerdo, por ejemplo para alquilarla.
Opción 4: si no hay acuerdo
Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Cualquiera puede pedir la división: si la casa no se puede dividir físicamente, el juez acordará su venta en subasta y el reparto del dinero, salvo que antes se llegue a un acuerdo. Antes de la partición, la vía es la división judicial de la herencia; después, la acción de división de la cosa común. Vea conflictos entre herederos y qué pasa si un heredero no firma.
Si un hermano vive en la casa
El uso exclusivo por uno de los herederos puede generar una compensación a favor de los demás. Conviene requerirle por escrito y documentar la situación desde el principio.
Recuerde la plusvalía municipal de la herencia. Más información en la web principal del despacho: aceptación y adjudicación de herencia.
Antes de firmar en la notaría, hable con un abogado
Una herencia mal planteada se paga en impuestos, en plazos perdidos o en un conflicto familiar que dura años. Llámenos y un abogado de sucesiones revisará su caso sin compromiso.
Preguntas frecuentes sobre la casa heredada
¿Puede uno de los hermanos obligar a vender?
Puede pedir la división de la herencia o de la cosa común. Si la casa no es divisible, el resultado habitual es su venta, salvo acuerdo.
¿Quién paga el IBI y la comunidad mientras tanto?
Todos los herederos, en proporción a su parte.
¿Cuánto vale la casa para el reparto?
Lo que acuerden los hermanos o, si no hay acuerdo, lo que fije un perito. Fiscalmente, nunca por debajo del valor de referencia.
¿Puedo vender mi parte a un tercero?
Sí, pero los demás copropietarios tienen derecho de retracto y en la práctica es difícil encontrar comprador para una cuota.